2023 아파트 경매 주의사항과 임차인 분석방법 총정리!

최근 부동산 시장에서는 내집마련과 투자 두마리 토끼를 잡기 위해 경매시장에 뛰어드는 사람들이 늘어나고 있다. 하지만 여전히 초보자에게는 여전히 경매는 어려운 분야이죠.

 

하지만 그럼에도 여전히 경매를 통하여 투자수익을 올리려는 분들이 많고, 초보자 분들도 경매를 공부하는 사람들이 많습니다. 이번 시간에는 초보투자자들을 위한 아파트 경매시 주의해야 하는 사항에 대해 알아보자.

 

 

🏢아파트 경매물건 선정 시 유의점!

 

: 경매절차상 매각기일 1주일 전부터는 법원게시판 및 신문공고란에 해당사건의 내용이 공고된다.

 

이 때 입찰하고자 하는 물건지 관할법원 민사집행과 또는 집행관사무실에 비치되어 있는 현황조사보고서, 감정평가서 등 관련서류를 열람하거나 복사해서 사전에 권리분석을 해보는 것이 좋다.

📌인터넷 대법원 관련 페이지

또한 인터넷 대법원사이트에서도 정보열람이 가능하다.

 

🏢아파트 경매 주의해야 됩니다!

 

저렴한 가격에 부동산 경매에 낙찰되어도 파산할 수 있는 이유로,

많은 투자자들은 경매에서 부동산을 사는 것과 관련된 추가 비용을 간과하고 있습니다. 예를 들어, 법정 수수료와 수리 비용 등입니다.

 

가장 큰 실수는 실거래가와 호가만보고 높은 입차가로 낙찰 받는 경우입니다.

 

부동산 경매는 일반 매수와 다르게 각종 부대비용과 법적으로 부동산을 인도하는데 상당한 시간이 경과됩니다. 그렇기 때문에 일반 매수와 다르게 급매로 취득을 해야 수익을 기대할수 있죠

 

인기의 과열로 높은 시세로 입찰가를 입력하는 경우, 수익을 기대하기 어렵습니다. 처음부터 내가 수익을 내는 입차가로 접근해야 합니다.

 

호가 전화임장, 수요량 공급량 확인, 발품 팔기(로얄층,로얄동 수요량이 있는지 아닌지)

 

철저한 조사와 오로지 기재된 가격과 장소를 기준으로 입찰에 신중해야 합니다. 반드시 부동산을 낙찰받는 것이 부동산 투자의 성공을 보장하는 게 아니란 걸 꼭 아셔야 해요! 

 

글만 보면, 아니 다 그런거 따져가면서 사지? 누가 그래? 그럴수도 있지만, 사람의 욕심이 때로는 합리적인 판단을 못하게 합니다.

 

+추가적으로 아파트 경매를 할 생각이 있으시다면 참고하면 좋을 영상 아래에 남겨놓겠습니다.

📌부동산 경매 관련 꿀팁 참조사항

 

🏢아파트 경매에 참여하려면 어떻게?

 

아파트 경매에 참여하려면 경매일정과 장소를 미리 파악하셔야 해요. 이후 경매 참여를 위해 대출한도와 자금을 미리 확인하시고, 경매가 진행되는 당일에는 신분증과 본인 명의의 통장을 꼭 지참하셔야해요.

 

또한 경매 전에는 경매 대상물건의 상태와 시세를 미리 파악하고, 법원의 경매 공고문과 입찰 공고서를 꼼꼼히 읽어보셔야해요. 경매 대상물건에 대한 정보를 미리 파악하고, 입찰 전략을 세우는 것이 중요합니다.

 

경매에서 낙찰하면 어떻게 진행되나요?

 

경매에서 낙찰하게 되면, 입찰금액의 10%를 바로 납부하셔야해요. 이후 낙찰증서를 받고, 경매가 끝난 후 5일 이내에 낙찰금액의 나머지를 지불하셔야해요.

 

낙찰금액의 나머지를 지불하지 않을 경우, 보증금이 소멸되고 경매가 취소될 수 있으니 꼭 기한 내에 지불하셔야해요. 낙찰금액을 모두 지불하게 되면, 법원에서 소유권 이전 등 필요한 절차를 진행하게 됩니다.

 

낙찰 후 대금납부 기한은 얼마나 되나요?

 

매각허가결정이 확정되면 법원은 직권으로 낙찰자에게 경락대금 납부기한을 정해 통보한다. 통상 잔금납부기간은 한달 이내이며, 잔대금을 납부하면 소유권이전등기촉탁신청을 하고 등기부등본상의 모든 권리는 말소된다.

 

임차인 분석방법은?

 

우선 임차인현황 조사서는 동사무소에서 발급받을 수 있으며 전입세대열람원을 떼어보면 된다. 세대주 이름 옆에 ‘전입일자’라고 적혀있는 부분이 최초 전입일자이므로 이를 기준으로 대항력 여부를 판단하면 된다.

 

만약 근저당 설정일과 주민등록 이전일이 같다면 소액임차인으로서 최우선변제금을 받을 수 있으므로 신경쓰지 않아도 된다. 다만 배당요구종기일 이후에 전입신고를 했다면 우선변제권이 없으므로 보증금 전액을 물어줘야 한다. 초보투자자라면 반드시 전문가와 상담후 진행하도록 하자.